Emlak, Gayrimenkul Satarken Dikkat Edilecek Hususlar - Moda Emlak - Ereğli Emlak
Gönderilen yazılarda, alım-satımında bulundukları bu gayrimenkullerden bir kazanç elde edip etmedikleri, kazanç elde edilmesi durumunda kazancın değer artışı kazancı mı, yoksa ticari kazanç olarak mı elde edildiğinin değerlendirilmesinin mükelleflerce yapılarak bu duruma göre gelirin beyan edilmesi gerektiği hatırlatılmaktadır.
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, elde edilen kazancın ticari kazanç mı değer artış kazancı mı olduğunun tespit edilmesidir. Çünkü ticari kazanç olursa farklı, değer artış kazancı olursa farklı esaslarda vergilendirilmektedir. Bu ayrımın yapılması da kolay bir iş değildir. Gayrimenkul alım-satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilir. Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş olsa dahi ticari kazanç olarak değerlendirilecektir. Gayrimenkul alım-satım işinin bir ticari organizasyon içinde yapılıp yapılmadığının anlaşılmasında ise bir iş yerinin olup-olmadığı, ilan veya reklam verilip verilmediğine bakılmalıdır.
Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise, (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında, şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ise, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Değer artış kazancı olarak değerlendirme yapılırken dikkat edilecek husus ise gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığında elde edilip edilmediği hususudur. Zira, Gelir Vergisi Kanunu hükümleri gereği, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri mal ve hakların alış tarihinden itibaren başlayarak beş yıl içerisinde (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir. Buna göre, aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) içerisinde elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergiye tabi tutulacaktır.
Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla, kiremit harmanları, tuzlalar.
Voli mahalleri ve dalyanlar.
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.
Gemi ve gemi payları ile bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.
Bedelsiz olarak veya veraset yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edinilenler için dört yıl) fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir. Ancak unutulmamalıdır ki, gayrimenkulün eşin veya çocuğun üzerine alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabi olacaktır. Aynı zamanda bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.
Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde diğer önemli konu ise, tapu harcı yükümlülüğüdür. Bilindiği üzere Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 16.5 oranında tahsil edilmektedir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır.
Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bu durumun idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir. Bu nedenle mükelleflerin cezalı vergi ile karşılaşmaları bakımından gayrimenkul alış ve satış bedellerini tapuda gerçek değeri üzerinden göstermeleri kendi menfaatleri gereğidir.
Son zamanlarda gayrimenkul alan satan vatandaşlara vergi dairelerince hatırlatma yazıları gönderilmeye başlandığına göre vatandaşlarımızın bu konulardaki durumlarını tekrar gözden geçirmelerinde yarar olduğunu düşünmekteyiz.
Şakir Dorukkaya / Star
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Gayrimenkul satarken dikkat edilecek bazı ince noktalar var. Hem sonradan ortaya çıkabilecek cezalı vergi ve harçları ödemek zorunda kalmamak için hem de bazı vergisel avantajlardan yararlanmak için bu noktalara dikkat etmek gerekiyor.
GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ - ereğli emlak - moda emlak
Gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun, tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor.
Bu değer, "vergi değeri" olarak adlandırılan, gayrimenkulün emlak vergisine esas değeridir.
Harçlar Kanunu'na göre, devir ve iktisaplarda tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden ödeniyor.
Bu nedenle de tapuda işlem yapılmadan önce, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden, gayrimenkulün satışın yapıldığı yıla ilişkin emlak vergisi değerini öğrenmek gerekiyor.
Satış bedeli, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olsa da tapu harcının, emlak vergisi değeri üzerinden ödenmesi gerekiyor.
Ancak gerçek alım-satım bedelinin, emlak vergisi değerinin üzerinde olması halinde tapu harcı, beyan edilecek gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanıyor.
DÜŞÜK BEDEL TAPUYA YAZDIRILABİLİYOR
Gayrimenkulün gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, gerçek alım satım bedeli tapu senedine yazdırılabiliyor.
Bunun için, gerçek alım satım bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor.
Bu durumda harç, tapu harcına esas olan tutar (emlak vergisi değeri) üzerinden alınıyor, ancak tapu senedine de gerçek satış bedeli yazılıyor.
ÖDENECEK HARÇ
Gayrimenkul satışında hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinden binde 16,5 oranında ayrı ayrı tapu harcı ödüyor!
SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ
Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, bir lira dahi gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.
Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren beş yıl elde tutulmuşsa, yine kaç liraya satılırsa satılsın vergi ödenmiyor. Ancak edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, "değer artış kazancı" kabul ediliyor.Kazanç hesaplanırken;
- Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
- Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
- Ortaya çıkan kazançtan satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarı (2012 yılı için 8.800 TL) düşülecek.
- Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılda 25 Mart günü mesai bitimine kadar beyan edilecek. Hesaplanan vergi de Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
TİCARİ İŞLETMELERE AİT GAYRİMENKULLER
Ticari işletmelerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri tapu harcına esas asgari değer ve ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda açıklandığı gibi.
Ticari işletmeler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de hesaplamak zorundalar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. ereğli emlak moda emlak
Ancak Kurumlar, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkulü sattıklarında;
- Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutmak koşuluyla, gayrimenkul satış kazancının yüzde 75'lik kısmı için, kurumlar vergisi ödemezler.
- Satış işlemi KDV’ye de tabi tutulmaz.
- Gelir vergisi stopajı da ödemezler.
SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ
Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çevre temizlik (çöp) vergisine (konut dışındaki binalar için) yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.
Arsa karşılığı alınan daireleri satarken dikkat!
Maliye, özellikle son yıllarda arsa karşılığı alınan daireleri “dedektif gibi” izliyor.
Vergide “zamanaşımı” süresi de “beş yıl” olduğu için Maliye er-geç yakalıyor!
OLAY NE?
Olay, dairelerin satışında ortaya çıkacak “gelir vergisi”, duruma göre “KDV” ile ilgili..
- Azınlıkta kalan bir kesim, arsa karşılığı alınan dairelerin satılması halinde, gelir vergisi ödeneceğini bilmiyor. Bunların işi zor, “vergi bombası” her an patlayabilir.
- Çoğunlukta olan kesim, “beş yıllık” süreyi biliyor. “Arsayı aldım, beş yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar.
Oysa, Maliye’nin uygulaması bakımından burada “iki ince nokta” var.
1. Ticari Kazanç: Olayın bu yönünü daha önce yazdığımız için kısaca özetliyoruz.
Maliye, yıl içinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı kişilere veya birbirini izleyen yıllarda en az birer dairenin satılmasını “devamlılık” olarak nitelendiriyor ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4’üncü maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendiriyor (Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Bşk.nın 20.02 2012 Tarih ve 37-/18-253 sayılı özelgesi). Ticari kazanç söz konusu olunca, ayrıca KDV’de uygulanıyor. Defter tutma, beyannameler vs. de cabası..
2. Değer Artışı Kazancı (Duruma Göre Ticari Kazanç): Değer artışı kazancında, “beş yıllık” süreye, Maliye farklı bakıyor. Bu farklılığı “ilk kez” bu köşede okuyacaksınız. ereğli emlak moda emlak
İKİ AYRI 5 YIL
Maliye, arsanın müteahhide verilmesi olayını; arsa ve daire iktisabı (edinimi) olarak ayrı ayrı değerlendiriyor.
Maliye Bakanlığı’nın, 2011/2 No.lu Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri’nde yer alan örnek aşağıdaki gibi:
“ÖRNEK: Bayan (F)’nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.
Kat karşılığı alınan gayrimenkuller, ‘yeni bir iktisap’ olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde, gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise, bu tarihin esas alınacağı tabiidir”.
Görüldüğü gibi, Maliye arsanın edinilmesinden itibaren 5 yıl geçmesini değil, müteahhitten alınan dairelerin “tapuya tescil edildiği tarihi” esas alıyor. Çok kişi, olayın bu yönünün farkında olmadığı için, arsasını 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdiğinde, gelir vergisinden kurtulduğunu zannediyor. Oysa Maliye olaya böyle bakmıyor (Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Bşkl.’nın 16.02.2012 Tarih ve GVK.Mük. 80-567 sayılı özelgesi de bu yöndedir).
MİRAS VE BAĞIŞ AVANTAJI
Maliye’nin yine aynı sirkülerle yaptığı açıklamaya göre;
“Gayrimenkullerin ivazsız (yani miras veya bağış) olarak iktisap edilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen gelir,
değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”
ereğli emlak moda emlak
Arsasını, kat karşılığı müteahhide verecek olanların, sözleşme öncesinde iyi bir hukukçu ve vergiciden destek almasında yarar var.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder