EMLAK KOMİSYONCULUĞU HİZMETLERİ STANDARDI - EREĞLİ EMLAK MODA EMLAK

ayrıntılı bilgi 1

           

ayrıntılı bilgi 2

 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete

Sayı: 25162

Sanayi ve Ticaret Bakanlığından:

Mecburi Standard Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59)

Madde 1- Bu Tebliğ 8/1/1985 tarihli ve 3143 sayılı, 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı, 18/11/1960 tarihli ve 132 sayılı kanunlara istinaden hazırlanmıştır.

Madde 2- Türk Standartları Enstitüsü tarafından hazırlanan ekli TS 11816 ''Emlak Komisyonculuğu Hizmetleri- Genel Kurallar'' Standardı Resmi Gazete'de yayımı tarihindenitibaren 6(altı) ay sonra mecburi olarak uygulanacaktır.

Madde 3- Ekli Standard kapsamında hizmet üretenlerin bu Tebliğ hükümlerine uymaları zorunludur.

Madde 4- Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Madde 5- Bu Tebliğ hükümlerini Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.

Emlak komisyonculuğu hizmetleri - Genel Kurallar
0 Konu, tarif, kapsam

0.1 Konu
Bu standart, emlak komisyonculuğu hizmetlerinin genel kurallarına dairdir.

0.2 Tarifler

0.2.1 Emlak
Ev, arsa, bağ, bahçe, vb. taşınmazların ortak adı.

0.2.2 Emlak komisyonculuğu
Emlak alım, satım,kiralama vb. aracılık işleri.

0.2.3 Emlak komisyoncusu
Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.

0.2.4 Müşteri
Emlak komisyonculuğu hizmetlerinden faydalanan kişi veya kurum.

0.2.5 Mal sahibi
Emlağın sahibi

0.2.6 Yardımcı eleman
Satılık veya kiralık bir taşınmazı müşteriye gösteren ve gerekli bilgileri veren eleman.

0.2.7 Müşteri temsilcisi
Emlak komisyoncusunun portföyünde bulunan taşınmazları, emlak komisyoncusu adına pazarlayan, emlak komisyoncusu ile çalışan ve bu işlemlerden doğan yasal ve mali sorumluluğu üstlenen kişi.

0.3 Kapsam
Bu standard; emlak komisyonculuğu hizmetlerinin, işletmecilik, hizmet ortamının özellikleri, bulundurulması gerekli araç-gereç ve çalışanların özellikleri ile ilgili genel kuralları kapsar.

1 Kurallar

1.1 İşletmecilik ile ilgili kurallar

1.1.1 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasına kayıt olmalı, emlak komisyonculuğu hizmetlerini meslek odasınca kullanıma sunulan sözleşmeyi düzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.

1.1.2 Hizmet verilen bölgenin kroki, vaziyet planı, maket, perspektif vb. tanıtma elemanları emlak bürosunun duvarlarında veya uygun yerlerinde müşterilerin görebileceği şekilde teşhir edilmeli, kiralık ve satılık taşınmazların özelliklerinin belirtildiği ilan panosu düzenlenmeli, taşınmazların özelliklerinin müşteriye daha iyi tanıtılabilmesi için broşür, fotoğraf, video çekimi, vaziyet planı, imar durumu, vb. yararlanılmalıdır.

1.1.3 Emlak komisyonculuğu hizmetleri ilgili meslek kuruluşlarınca belirlenmiş ücret tarifesine göre verilmeli ve komisyon ücretlerinin oranları ile yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulmayacağı müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır.

1.1.4 Emlak komisyoncusu, iş yeri tabelasında ve basılı evraklarında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir yazı, sıfat veya ünvan kullanmamalıdır.

1.1.5 Emlak komisyoncusu, verdiği hizmet dolayısıyla edindiği bilgileri sözleşme ile belirlenen esaslar dışında kullanmamalı ve açıklamamalıdır.

1.1.6 Emlak komisyoncusu, vereceği ilanlarda iş yerinin adını belirtmelidir.

1.1.7 Emlak komisyonculuğu hizmetleri, sözleşmede yer alması kayıdıyla yapılacak yazılı bir sözleşme esasına göre şubeleri veya müşteri temsilcileri aracılığıyla verilebilinir. Bu sözleşmede; hizmetin süresi, ücreti, yasal ve mali sorumluluklar vb. hususlar yer almalıdır.

1.1.8 Emlak komisyonculuğu bürosunda haberleşme hizmetlerinin yürütülebilmesi için telefon, faks, ve bilgisayarla haberleşme ağı vb. bulunmalıdır.

1.1.9 Taşınmazın müşteriye yerinde gösterilebilmesi için, emlak komisyonculuğu bürosuna ait taşıt bulunmalı veya bu hizmetin yerine getirilebilmesi için sözleşmeli bir taşıt imkanı sağlanmalıdır.

1.1.10 Taşınmazın özelliklerinin belirtildiği tanıtıcı ve bilgi verici yazılı ve görüntülü belgeler uyuşmazlık halinde hukuki belge özelliği taşıyacak şekilde düzenlenmelidir.

1.1.11 Taşınmazlarda bulunan ''Kiralık'' veya ''Satılık'' ilanları uzaktan farkedilebilecek büyüklükte olmalıdır.

1.2 Hizmet ortamının özellikleri ile ilgili kurallar

1.2.1 Emlak komisyonculuğu bürosu, kat mülkiyeti kanunun belirlediği şekliyle bağımsız bir bölüm olmalı, iş yerinde; en az idari büro ve müşteri kabul yeri ile müşterek veya münferit kullanma özelliğinde teknik özellikleri TS 8357'ye uygun WC- lavabo bulunmalıdır.

1.2.2 İş yeri tabil olarak havalandırılmalı, mekanik havalandırma tesisatı bulunması halinde bu tesisat TS 3419 ve TS 3420'ye elektrik tesisatı TS IEC 60364-1'e, güvenlik korunması, TS IEC 60364-4-41'e, göre yapılmalı, su tesisatı TS 828' e, temiz su TS 266'ya uygun olmalı, TS 4019'a uygun ilk yardım çantası, TS 12201'e uygun çöp kutusu bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156' da belirtilen tedbirler alınmalıdır.

1.2.3 İş yeri uygun bir sistemle ısıtılmalı ve ısıtmada yetkili makamlarca belirlenen yakıt kullanılmalıdır.

1.2.4 Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve yangınla ilgili olarak TS 4156'da belirtilen tedbirler alınmalıdır.

1.2.5 Emlak komisyonculuğu bürosunda;
ilgili odasınca kullanıma sunulan ;
- Matbu alıcı ve satıcı yetki sözleşmesi ve kira kontratı.
- Matbu tellaliye, pey akçesi, yer gösterme ve komisyon paylaşım sözleşmesi,
- Ekspertiz formu
ile
- Senet ve damga pulu
- Hukuk, vergi, kadastro, muhasebe, pazarlama, tapu vb mevzuatı içeren kitaplar, basılı evrak, belge ve dökümanları
bulunmalıdır.

1.2.6 Emlak komisyoncusu, resmi belge hüviyetinde olacak şekilde, faaliyetleri ile ilgili kayıtlar tutmalıdır.

1.2.7 Emlak komisyoncusu bürosunda : aşağıdaki araç ve gereçler bulunmalıdır.
- Bilgisayar + yazıcısı + modem,
- Telefon,
- Faks,
- Şerit metre,
- Pusula,
- Fotoğraf makinası,
- El feneri,
- Televizyon (tercihan),
- Video (tercihan),
- Kamera (tercihan).

1) Bu standard metninde atıf yapılan standardların numaraları, yayım tarihleri, Türkçe ve İngilizce ismleri metnin başında verilmiştir.

1.3 Çalışanlarla ilgili kurallar

1.3.1 Emlak komisyoncusu bürosunda , yeterli sayıda eleman bulunmalı, bu elemanlar mal sahipleri ile müşterileri bir araya getirildiklerinde, onlara hukuki yönden yeterli bilgi verebilmeli ve mevzuatın gerektirdiği işlemlerde yardımcı olabilmelidir.

1.3.2 Reklam,tanıtım ve pazarlama ile ilgili elemanlar müşteri ilişkilerinde güvenilir ve inandırıcı olmalıdır.

1.3.3 Emlak komisyoncusu, ilgili meslek kuruluşlari veya derneklerince ya da yetkili kılınmış kamu kurumlarınca düzenlenmiş kurslara katılmış olmalıdır.

1.3.4 Emlak komisyoncusu;
Kiralama ve satış hizmeti kapsamında;
- Müşteri temsilcisi ve yardımcı elemanların iş dağılımı,
- Alan çalışması,
- Yayınların emlak ilanı sayfalarının incelenmesi,
- Müşteri portföyünde arz, talep yönünden değerlendirmesi,
- Emlak kayıtlarını bilgisayar ortamında güncelleştirilmesi,
- Taşınmazın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesinin sağlanması,
- Taşınmazda oturan varsa göstermek için randevuların alınması, pazarlama stratejisinin hazırlaması,
- Yazılı ve görsel pazarlama teklifleri hazırlaması,
- İlan verilecek gayrimenkulu belirlemesi,
- Taşınmazın pazarlanmasındaki gidişat konusunda periyodik olarak müşteriye bilgi vermesi,
- Diğer emlak komisyoncularıyla ortak çalışmaların yürütülmesi,
- Tarafları bir araya getirmesi,
- Tapu işlerine ilişkin randevuları alıp işlerin takip edilmesi
İş ve işlemleri;
Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında:
- Satış,
- Pazarlama,
- İpotek,
- Kat irtifakı,
- Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit,
- Trampa,
- Cins değişikliği,
- Hibe (bağışlama).
- Taksim (paylaşım).
- Tashih (düzeltme).
- Aplikasyon.
- Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma.
- Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma.
- Vergi muafiyeti belgesini alma,
- Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma,
- Emlak beyannamesi düzenleme.
- Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma,
- Kira akid sözleşmesi yapma
İş ve işlemleri yapabilmelidir.

2 Çeşitli hükümler

2.1 Emlak komisyoncusu, bu standardda belirtilen hizmetler için istenildiğinde standarda uygunluk beyannamesi vermek veya göstermek mecburiyetindedir. Bu beyannamede söz konusu iş yerinin Madde 1'deki genel kurallara uygun olduğunu belirtmeleri gerekir.

Yararlanılan kaynaklar
- Ankara Tüm Emlakçılar odası ile yapılan görüşmeler.
- TAYLAN H.Ali, Emlak ve Emlakçılık, Semih Ofset, 1999 Ankara

Mortgage Hakkında… Ereğli Emlak Moda Emlak

  

ayrıntılı bilgi 1

           

ayrıntılı bilgi 2

• Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapacak,Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

• Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

• Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

• Vergi muafiyeti olacak mı?

Tasarıda yer alan ancak hükümetin de karşı çıktığı, “Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan” düzenleme çıkarıldı.

• Dikkat edilmesi gereken konular neler?

Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

• Değişken faizin bir riski var mı?

Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

• Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkar mı?

Sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

• Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

• Mortgage ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verilecek.

• Piyasalara etkisi nasıl olacak?

Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

• Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.

• Ödeme planı nasıl olacak?

Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL’lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

• Evi olan da yararlanabilir mi?

Sistem herkese açık.Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

• Hangi tip konutlar alınabilir?

Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

• Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

• Sistem nasıl işleyecek?

Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

• Mortgage kredileri nereden alınacak?

Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

• Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.

• Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

• Bu sistemin riski nedir?

Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu öder.

Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar - Ereğli Emlak - Moda Emlak

ayrıntılı bilgi 1

ayrıntılı bilgi 2 

Ev kiralarken aklınızın kenarında bulunması gerekenler...

Düğün, gelinlik ve balayı gibi romantik kavramlar bir yana, biraz da gerçek hayattan bahsedelim! Çünkü evlilik hayatını teşkil eden esas unsurlar bu alanda yer alıyor. Evlendikten sonraki yaşamınızı doğru düzenler, ayakları yere basan kararlar alırsanız evliliğinizin ilk yıllarında ortaya çıkabilecek problemleri, dolayısıyla ilişkinizin yıpranma payını en aza indirgemiş olursunuz.

Mesafe

Sizin ve eşinizin gündelik hayat rutinlerine uygun koşullarda bir ev tuttuğunuzdan emin olun. Ulaşım yerleriniz ve ulaşım biçiminizi göz önüne alarak evinizin okulunuz, işiniz, market, sık kullandığınız destinasyonlar, taksi ya da otobüs durağı gibi birinci dereceden önemli noktalara yakın olmasına dikkat edin. İkinci derece öneme sahip noktamız ise aynı şehirde yaşıyorsanız eğer, ailelere olan uzaklık -tabii yakın mı uzak mı olmak istediğiniz size kalmış! Bir de ev sahibinizin nerede oturduğunu da öğrenmekte fayda var; zira üst katta oturan yaşlı ve meraklı ev sahibesi hanım teyzeyle sıkıntı yaşamanız mümkün.

Ev Sahibi

Ev sahibi demişken, mümkünse evi tutmaya karar vermeden kendisiyle tanışın -emlakçınızdan bunu talep etmeye hakkınız var- nasıl biri olduğuna dair fikir edinmeye çalışın ve eğer gözünüz tutmazsa evi de tutmayın.

Evin Önceki Sakinleri

Tutmadan önce evin yeni olup olmadığını, daha önce kiracının mı yoksa ev sahibinin mi oturmuş olduğunu öğrenmeye çalışın ve ilk oturan siz değilseniz en son ev sahibi oturmuş olanları tercih edin. Çünkü ev sahibinin çıktığı ev kiracının çıktığı evden daha bakımlı ve problemsizdir. İlk bakışta bu anlaşılmasa bile altyapısı daha iyi durumdadır.

Alt Yapı

Evin altyapı unsurlarına çok dikkat edin çünkü bunlar en masraflı kısımlardır. Isınma, su ve elektrik tesisatı, mutfak ve banyo aksamı ne durumda? Perde rayları var mı? Dolap kapakları, çekmeceler, kapı ve pencere kolları, musluklar çalışır durumda mı? Hijyenik olması gereken bölgelerin -mutfak ve banyo tezgahları- temizlenebilirliği uygun mu? Camlar çift cam mı? Eğer varsa evdeki altyapı eksikliklerinin ne kadar masraf gerektirdiğini ön görmeye çalışın ve bunları kimin karşılayacağı konusunda ev sahibinizle pazarlık yapın.

Yön ve Işık

Evin yönünü mutlaka öğrenin; en azından oturma alanı ve yatak odası için bu önemli. Güney batıya bakan bir salon çok fazla güneş alıp sizi bunaltabilir ya da kuzeye bakan bir yatak odası soğuk olabilir. Evinizin en çok kullandığınız bölgeleri ne çok fazla ışıklı ne de çok karanlık olmalı. Bu yüzden yöne dikkat ettiğiniz kadar kaçıncı katta olduğunuza da dikkat etmelisiniz.

Kat ve Asansör

Kat demişken, eğer yüksek katlarda oturacaksanız asansörün durumuna da göz atmakta fayda var.

Depolama Alanları

Bir evin derli-toplu ve düzenli görünmesinde en önemli rolü oynayan unsur dolaplardır. Odalarınızdaki gömme dolaplar yazlık ve kışlıkların saklanmasında, mutfak ve banyo dolapları minik birçok obje ve ürünü depolamanıza, girişlerdeki portmanto da sizin ve misfarilerinizin ayakkabı ve paltolarının ortalıkta saçılmamasına yetecek nitelikte olmalı.

Mekanın Kullanımı

Müstakbel evinizi gezerken kafanızda nereyi ne şekilde değerlendireceğinizi kurmaya çalışın. Kararınızı verdikten sonra mekanların mevcut eşyalarınızla uyumluluğunu karşılaştırın. Örneğin yatak odası takımınız düşündüğünüz odaya sığacak mı?

Park Yeri

Hakkında söylenecek fazla birşey yok, arabanız varsa önemli bir ayrıntı.

Apartman Sakinleri

Belki hayati öneme sahip değil ama, yine de haklarında mümkün olduğunca çok bilgi edinmekte fayda var. Dolaylı da olsa hayatınızı etkileyebilirler.

Bu makale "Ceyda Başak" tarafından yazılmıştır.

Ev veya işyeri kiralamadan önce dikkat etmeniz gerekenleri biliyor musunuz? Bir kiracı olarak gözden kaçırdığınız noktaların olduğunu düşünüyorsanız eğer bu yazıyı okumadan geçmeyin.

Kiracıların gayrimenkul kiralarken dikkat etmesi gereken noktaları araştırdık. İşte kiracılar için önemli birkaç tavsiye…

Evi kiralamadan önce birkaç kez görün

Gözü kapalı ev kiralamayın. Aksi takdirde ardından bir sürü problemle karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu tip problemlerle karşılaşmamak için;

- Görmeden konut kiralamayın; internetüzerinden gördüğünüz fotoğraflar yanıltıcı olabilir.

- Kiralanacak evin mutlaka gündüz gözüyle incelenmesi gerekir. Hatta kiralamadan önce birkaç kez peş peşe gidip evi incelemekte fayda var.

- Tuttuğunuz evin sosyal yaşantısına uygun olup olmadığını araştırmanız gerekir.

- Oturacağınız apartmandaki komşuların kim olduğunu da araştırabilirsiniz.

İyi bir kira kontratı olmalı

Uzmanlara göre kiracıyla ev sahibi arasında mutlaka bir kira kontratının olması gerekiyor. Kira kontratında dikkat edilmesi gereken konuların başında ise kira artış oranı geliyor. Uzmanlar kira artış oranının sözleşmede net olarak belirtilmesi gerektiğinin altını çiziyorlar.

- Kiracı mutlaka ödemenin ne zaman, ne şekilde yapacağını sözleşmede belirtmeli ve ödemeyi yaptığına ilişkin dekontlarını bir yerde toplamalı

- Kiracı ödemelerin banka yoluyla yapmayı özellikle tercih etmeli.

- Kiracılar, kira artışı için taahhüt edilecek yüzdelik artışın maddi güçlerinin geçmemesine dikkat etmeli

- “Şimdilik bir sözleşme imzalayayım sonra ev nasıl olsa ev sahibiyle anlaşıp zam oranını düşürürüm” diye düşünülmemeli. Çünkü altına imza attığınız sözleşmenin bağlayıcılığı var.

- Kiralanacak evde herhangi bir eksiklik bulunması durumda mutlaka belirtilmeli

- Evin ne şekilde teslim alındığının yanı sıra nasıl teslim edileceğinin de sözleşmede belirtilmeli

- Depozito ve yapılan masrafları açık bir şekilde sözleşmede belirtilmeli

- Ne kadar para verilmiş ve bu para ne zaman ve hangi koşullarda ev sahibi tarafından kiracıya geri iade edilebilecekse bunların açık olarak sözleşmede belirtilmeli ve tüm masraf belgeleri saklanmalı

- Apartman aidatının ne kadar olduğu da araştırmayı ihmal edilmemeli

- Sonradan giderlerin yüksek olmasından doğan şikâyetlerin gelmemesi için aidat miktarının sözleşmede yer almalı

- Ortak alanların nasıl kullanılacağına da sözleşmede yer verilmelidir.

3 ay kira ödememek tahliye sebebi

Eğer kiracı üç kirayı zamanında ödeyemezse bu durum kesin tahliye sebebi arasında bulunuyor. Halen geçerli olan ve sözleşmede yer alan muacceliyet şartına göre eğer kiracı bir aylık kirasını ödeyemez ya da geç öderse mal sahibi, kiracıdan bir kira döneminin tamamı ödemesini isteyebiliyor.

Diyelim ki bir yıllık kira kontratı yaptınız fakat kiralayacağınız evden erken çıkma ihtimaliniz var. Bunu sözleşmede belirtmekte fayda var. Eğer bu belirtilmezse mal sahibi kalan kiranın hepsini isteme hakkına sahip. Eski borçları ödemek zorunda kalmamaları için kiracılara su, elektrik vedoğalgaz aboneliklerini üstüne almalarını tavsiye ediyor.

Binayla ilgili her türlü tamirat, (lağım patlaması, apartmanın iç ve dış cephesinin boya-badanası, çatının tamir edilmesi vs) mal sahibine ait. Kiracı bunlar dışında evle ilgili olarak her türlü yapacağı değişiklik için izin almak zorunda. Ve bu değişiklikler için mal sahibinden bedel talep edemiyor.

Bunlara dikkat edin!

- Evi görmeden sakın kiralamayın.

- Ev sahibiyle mutlaka kira kontratı yapın.

- Kontratta kira artış oranı net olarak yazın.

- Kiralayacağınız evle ilgili bir eksiklik varsa bunu sözleşmede mutlaka belirtin.

- Şofben, kombi gibi cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını kontrol edin, bu tip cihazların çalışır vaziyette olup olmadığını sözleşmede ifade edin.

- Verilen depozito ve yapacağınız masraflara sözleşmede yer verin.

- Apartman aidatını net olarak öğrenin ve sözleşmede aidata yer vermeyi unutmayın.

İşyeri kiralayacaklara önemli uyarılar!

- İlk önce kiralayacağınız işyerinin yapacağınız işe uygun olup olmadığını konusunda belediyeden ruhsat alıp almayacağınızı araştırın.

- Doktor muayenehanesi, avukatlık ve mühendislik bürosu dışındaki yerlerde mutlaka kat sahiplerinin ya da bina yönetiminin onayını alın.

- İskânı olmayan binalara belediyenin ruhsat vermediğini işyeri kiralayacakların bunu dikkate alması gerekir.

Arsa karşılığı alınan daireleri satarken dikkat! - MODA EMLAK - EREĞLİ EMLAK

 Maliye, özellikle son yıllarda arsa karşılığı alınan daireleri “dedektif gibi” izliyor.

Vergide “zamanaşımı” süresi de “beş yıl” olduğu için Maliye er-geç yakalıyor!

OLAY NE?

Olay, dairelerin satışında ortaya çıkacak “gelir vergisi”, duruma göre “KDV” ile ilgili..

- Azınlıkta kalan bir kesim, arsa karşılığı alınan dairelerin satılması halinde, gelir vergisi ödeneceğini bilmiyor. Bunların işi zor, “vergi bombası” her an patlayabilir.

- Çoğunlukta olan kesim, “beş yıllık” süreyi biliyor. “Arsayı aldım, beş yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar.

Oysa, Maliye’nin uygulaması bakımından burada “iki ince nokta” var.

1. Ticari Kazanç: Olayın bu yönünü daha önce yazdığımız için kısaca özetliyoruz.

Maliye, yıl içinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı kişilere veya birbirini izleyen yıllarda en az birer dairenin satılmasını “devamlılık” olarak nitelendiriyor ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4’üncü maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendiriyor (Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Bşk.nın 20.02 2012 Tarih ve 37-/18-253 sayılı özelgesi). Ticari kazanç söz konusu olunca, ayrıca KDV’de uygulanıyor. Defter tutma, beyannameler vs. de cabası..

2. Değer Artışı Kazancı (Duruma Göre Ticari Kazanç): Değer artışı kazancında, “beş yıllık” süreye, Maliye farklı bakıyor. Bu farklılığı “ilk kez” bu köşede okuyacaksınız.

İKİ AYRI 5 YIL

Maliye, arsanın müteahhide verilmesi olayını; arsa ve daire iktisabı (edinimi) olarak ayrı ayrı değerlendiriyor.

Maliye Bakanlığı’nın, 2011/2 No.lu Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri’nde yer alan örnek aşağıdaki gibi:

“ÖRNEK: Bayan (F)’nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

ayrıntılı bilgi 1

           

ayrıntılı bilgi 2 

Kat karşılığı alınan gayrimenkuller, ‘yeni bir iktisap’ olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde, gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise, bu tarihin esas alınacağı tabiidir”.

Görüldüğü gibi, Maliye arsanın edinilmesinden itibaren 5 yıl geçmesini değil, müteahhitten alınan dairelerin “tapuya tescil edildiği tarihi” esas alıyor. Çok kişi, olayın bu yönünün farkında olmadığı için, arsasını 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdiğinde, gelir vergisinden kurtulduğunu zannediyor. Oysa Maliye olaya böyle bakmıyor (Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Bşkl.’nın 16.02.2012 Tarih ve GVK.Mük. 80-567 sayılı özelgesi de bu yöndedir).

MİRAS VE BAĞIŞ AVANTAJI

Maliye’nin yine aynı sirkülerle yaptığı açıklamaya göre;

“Gayrimenkullerin ivazsız (yani miras veya bağış) olarak iktisap edilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen gelir,

değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”

Arsasını, kat karşılığı müteahhide verecek olanların, sözleşme öncesinde iyi bir hukukçu ve vergiciden destek almasında yarar var.

Hürriyet/Şükrü Kızılot

Emlak, Gayrimenkul Satarken Dikkat Edilecek Hususlar - Moda Emlak - Ereğli Emlak

ayrıntılı bilgi 1

           

ayrıntılı bilgi 2

Gönderilen yazılarda, alım-satımında bulundukları bu gayrimenkullerden bir kazanç elde edip etmedikleri, kazanç elde edilmesi durumunda kazancın değer artışı kazancı mı, yoksa ticari kazanç olarak mı elde edildiğinin değerlendirilmesinin mükelleflerce yapılarak bu duruma göre gelirin beyan edilmesi gerektiği hatırlatılmaktadır.
Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve yükümlülüklerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, elde edilen kazancın ticari kazanç mı değer artış kazancı mı olduğunun tespit edilmesidir. Çünkü ticari kazanç olursa farklı, değer artış kazancı olursa farklı esaslarda vergilendirilmektedir. Bu ayrımın yapılması da kolay bir iş değildir.  Gayrimenkul alım-satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilir. Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş olsa dahi ticari kazanç olarak değerlendirilecektir. Gayrimenkul alım-satım işinin bir ticari organizasyon içinde yapılıp yapılmadığının anlaşılmasında ise bir iş yerinin olup-olmadığı, ilan veya reklam verilip verilmediğine bakılmalıdır.

 

Ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise, (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında, şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ise, değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Değer artış kazancı olarak değerlendirme yapılırken dikkat edilecek husus ise gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığında elde edilip edilmediği hususudur. Zira, Gelir Vergisi Kanunu hükümleri gereği, gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri mal ve hakların alış tarihinden itibaren başlayarak beş yıl içerisinde (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.  Buna göre, aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl (01.01.2007 tarihinden önce dört yıl) içerisinde elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergiye tabi tutulacaktır.

 

Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla, kiremit harmanları, tuzlalar.

 

Voli mahalleri ve dalyanlar.

 

Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar.

 

Gemi ve gemi payları ile bilimum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

 

Bedelsiz olarak veya veraset yolu ile edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edinilenler için dört yıl) fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ise vergilendirilmeyecektir. Ancak unutulmamalıdır ki, gayrimenkulün eşin veya çocuğun üzerine alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabi olacaktır. Aynı zamanda bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

 

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde diğer önemli konu ise, tapu harcı yükümlülüğüdür. Bilindiği üzere Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcı, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 16.5 oranında tahsil edilmektedir. Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı, Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen vergi değerinden düşük olmamak üzere, mükellef tarafından beyan edilen gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanır.

 

Mükelleflerin gerçek alım-satım bedelinden daha düşük beyanda bulunmaları ve bu durumun idarece tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç cezalı olarak (%25 vergi ziyaı cezası) tahsil edilecektir. Bu nedenle mükelleflerin cezalı vergi ile karşılaşmaları bakımından gayrimenkul alış ve satış bedellerini tapuda gerçek değeri üzerinden göstermeleri kendi menfaatleri gereğidir.

 

Son zamanlarda gayrimenkul alan satan vatandaşlara vergi dairelerince hatırlatma yazıları gönderilmeye başlandığına göre vatandaşlarımızın bu konulardaki durumlarını tekrar gözden geçirmelerinde yarar olduğunu düşünmekteyiz.
Şakir Dorukkaya / Star

 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

 

Gayrimenkul satarken dikkat edilecek bazı ince noktalar var. Hem sonradan ortaya çıkabilecek cezalı vergi ve harçları ödemek zorunda kalmamak için hem de bazı vergisel avantajlardan yararlanmak için bu noktalara dikkat etmek gerekiyor.

 

GAYRİMENKULUN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ - ereğli emlak - moda emlak

Gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun, tapuda "asgari bir değer" göstermek gerekiyor.

Bu değer, "vergi değeri" olarak adlandırılan, gayrimenkulün emlak vergisine esas değeridir.

Harçlar Kanunu'na göre, devir ve iktisaplarda tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden ödeniyor.

Bu nedenle de tapuda işlem yapılmadan önce, gayrimenkulün bağlı olduğu belediyeden, gayrimenkulün satışın yapıldığı yıla ilişkin emlak vergisi değerini öğrenmek gerekiyor.

Satış bedeli, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olsa da tapu harcının, emlak vergisi değeri üzerinden ödenmesi gerekiyor.

Ancak gerçek alım-satım bedelinin, emlak vergisi değerinin üzerinde olması halinde tapu harcı, beyan edilecek gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanıyor.

 

 

DÜŞÜK BEDEL TAPUYA YAZDIRILABİLİYOR

Gayrimenkulün gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan emlak vergisi değerinden düşük olması halinde, gerçek alım satım bedeli tapu senedine yazdırılabiliyor.

Bunun için, gerçek alım satım bedelinin tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor.

Bu durumda harç, tapu harcına esas olan tutar (emlak vergisi değeri) üzerinden alınıyor, ancak tapu senedine de gerçek satış bedeli yazılıyor.

 

 

ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında hem satıcı hem de alıcı, tapu harcına esas değer üzerinden binde 16,5 oranında ayrı ayrı tapu harcı ödüyor!

 

 

SATIŞ KAZANCININ VERGİLENDİRİLMESİ

Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, bir lira dahi gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.

Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren beş yıl elde tutulmuşsa, yine kaç liraya satılırsa satılsın vergi ödenmiyor. Ancak edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, "değer artış kazancı" kabul ediliyor.Kazanç hesaplanırken;

- Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.

- Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.

- Ortaya çıkan kazançtan satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarı (2012 yılı için 8.800 TL) düşülecek.

- Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.

Satış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılda 25 Mart günü mesai bitimine kadar beyan edilecek. Hesaplanan vergi de Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.

 

 

TİCARİ İŞLETMELERE AİT GAYRİMENKULLER

Ticari işletmelerin, aktiflerinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri tapu harcına esas asgari değer ve ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda açıklandığı gibi.

 

 

Ticari işletmeler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de hesaplamak zorundalar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir. ereğli emlak moda emlak

Ancak Kurumlar, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan gayrimenkulü sattıklarında;

- Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutmak koşuluyla, gayrimenkul satış kazancının yüzde 75'lik kısmı için, kurumlar vergisi ödemezler.

- Satış işlemi KDV’ye de tabi tutulmaz.

- Gelir vergisi stopajı da ödemezler.

 

 

SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çevre temizlik (çöp) vergisine (konut dışındaki binalar için) yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.

 

Arsa karşılığı alınan daireleri satarken dikkat!

Maliye, özellikle son yıllarda arsa karşılığı alınan daireleri “dedektif gibi” izliyor.

 

Vergide “zamanaşımı” süresi de “beş yıl” olduğu için Maliye er-geç yakalıyor!

 

OLAY NE?

 

Olay, dairelerin satışında ortaya çıkacak “gelir vergisi”, duruma göre “KDV” ile ilgili..

 

- Azınlıkta kalan bir kesim, arsa karşılığı alınan dairelerin satılması halinde, gelir vergisi ödeneceğini bilmiyor. Bunların işi zor, “vergi bombası” her an patlayabilir.

 

- Çoğunlukta olan kesim, “beş yıllık” süreyi biliyor. “Arsayı aldım, beş yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar.

 

Oysa, Maliye’nin uygulaması bakımından burada “iki ince nokta” var.

 

1. Ticari Kazanç: Olayın bu yönünü daha önce yazdığımız için kısaca özetliyoruz.

 

Maliye, yıl içinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı ayrı kişilere veya birbirini izleyen yıllarda en az birer dairenin satılmasını “devamlılık” olarak nitelendiriyor ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 37/4’üncü maddesine göre “ticari kazanç” olarak vergilendiriyor (Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Bşk.nın 20.02 2012 Tarih ve 37-/18-253 sayılı özelgesi). Ticari kazanç söz konusu olunca, ayrıca KDV’de uygulanıyor. Defter tutma, beyannameler vs. de cabası..

 

2. Değer Artışı Kazancı (Duruma Göre Ticari Kazanç): Değer artışı kazancında, “beş yıllık” süreye, Maliye farklı bakıyor. Bu farklılığı “ilk kez” bu köşede okuyacaksınız. ereğli emlak moda emlak

 

İKİ AYRI 5 YIL

 

Maliye, arsanın müteahhide verilmesi olayını; arsa ve daire iktisabı (edinimi) olarak ayrı ayrı değerlendiriyor.

 

Maliye Bakanlığı’nın, 2011/2 No.lu Gelir Vergisi Kanunu Sirküleri’nde yer alan örnek aşağıdaki gibi:

 

“ÖRNEK: Bayan (F)’nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

 

Kat karşılığı alınan gayrimenkuller, ‘yeni bir iktisap’ olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde, gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise, bu tarihin esas alınacağı tabiidir”.

 

Görüldüğü gibi, Maliye arsanın edinilmesinden itibaren 5 yıl geçmesini değil, müteahhitten alınan dairelerin “tapuya tescil edildiği tarihi” esas alıyor. Çok kişi, olayın bu yönünün farkında olmadığı için, arsasını 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdiğinde, gelir vergisinden kurtulduğunu zannediyor. Oysa Maliye olaya böyle bakmıyor (Gelir İdaresi Başkanlığı, İstanbul Vergi Dairesi Bşkl.’nın 16.02.2012 Tarih ve GVK.Mük. 80-567 sayılı özelgesi de bu yöndedir).

 

MİRAS VE BAĞIŞ AVANTAJI

 

Maliye’nin yine aynı sirkülerle yaptığı açıklamaya göre;

 

“Gayrimenkullerin ivazsız (yani miras veya bağış) olarak iktisap edilmesi, değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde, elde edilen gelir,

değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.”

 ereğli emlak moda emlak

Arsasını, kat karşılığı müteahhide verecek olanların, sözleşme öncesinde iyi bir hukukçu ve vergiciden destek almasında yarar var.